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小区规约:不交物管费的业主不得享受小区丰厚福利和投票权 杭州兰桂花园却被长期拖欠物管费的业主告上法庭,还输了官司

不交物管费,能享小区福利吗

这背后的小区治理伦理、法理和规约,说起来还真有点复杂呢

发布时间:2016-12-16 23:07:51 来源:浙江在线 作者: 钱江晚报记者 记者 王丽

小区规约:不交物管费的业主不得享受小区丰厚福利和投票权 

杭州兰桂花园却被长期拖欠物管费的业主告上法庭,还输了官司 

兰桂花园业委会: 不交物管费怎么还想着拿福利 

这背后的小区治理伦理、法理和规约,说起来还真有点复杂呢

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  杭州文二西路兰桂花园,是上过好几次报纸的明星小区,因为和一般的小区相比,这里业主的福利好得让人羡慕。业委会将小区共有部分的部分经营性收入以物业费补贴、节假日福利等形式返回给了小区业主。

  但拿到这些福利,也是有条件的——根据小区自己的管理规约,拒付物业费的业主将不能享受经营收益,甚至投票权、业主大会的表决权也将受到限制。

  今年5月,一位之前未缴纳物业费的业主蔡女士将小区业委会告上了法庭,要求撤销业委会对其不能享受福利和投票权的决定。西湖区人民法院一审判决蔡女士胜诉,并判业委会支付物业费补贴给该业主。

  “不交物管费为何还能享受小区福利?”兰桂花园小区业委会不服一审判决,又上诉至杭州市中级人民法院,昨天案子开庭。

  交不交物管费,能不能与业主福利、投票权相挂钩?

  业委会经营性收入越来越高

  业主的福利一年比一年多

  兰桂花园1999年交付,小区共有14幢别墅、14幢公寓,346户人家,居民1000多人,2000年曾获“全国示范小区”称号。

  官司的争论焦点之一,关于物业费补贴。

  从2011年开始,小区的业主都能获得一笔物业费补贴,补贴金额从2011年每户少交0.225元/月/平米,上涨至今年补贴物管费的60%。也就是你交了1000元物管费,能获得600元的物管费补贴。

  业主还能获得各种福利,诸如每年元旦,业主16岁以下孩子可以收到100元超市卡;六一儿童节,孩子们能收到100元超市卡买玩具;退休老人春游秋游;端午节咸鸭蛋和五芳斋粽子等福利。

  物管费补贴和福利经费来自哪里?

  周国柱从2005年担任小区业委会主任至今,今年65岁,他这样解释——

  经费全部来自小区共有部分的经营性收入,包括停车泊位费,一些配套但闲置的设备用房的挖潜再利用等,在这过程中,物业公司提供了良好的物业服务保障。

  而2015年,除发给业主当年的物业费补贴外,还增发了2014年物业费增补补贴。有小户型的业主算了笔账,自己拿到手的物管费补贴加上各种福利的总和,甚至超过了缴纳的物管费总和。

  业委会:根据小区管理规约

  不交物业费不能享受补贴福利

  不过,业主蔡女士却一纸诉状将业委会告上法庭,她的诉讼请求之一,就是要求业委会支付2015年度发放的物管费补贴。

  为什么业主都有福利,蔡女士却要通过诉讼?

  周国柱告诉记者,蔡女士之前长期拒付物业费,后来小区物业服务公司诉讼、西湖区人民法院判决,蔡女士才于2015年12月1日缴纳了法院判决的2011年1月1日至2015年9月30日期间的物业费。2015年10月到12月的物业费,蔡女士在这次二审开庭前一天才缴纳,2016年的物管费至今也未缴纳。

  而2012年8月6日,兰桂花园小区全体业主通过了《杭州市兰桂花园管理规约》(简称《管理规约》)。《管理规约》中规定:“业主拒付物业费、不缴存专项维修资金、扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的,可以限制其行使以下各项共同管理权:1、不得担任业主委员会委员或候补委员;2、业主大会会议表决权;3、共有部分经营收益分配权等。”

  业委会代理律师葛律师认为,《管理规约》是小区业主大会表决通过,经房管部门备案的合法有效的法律文件。其直接的规范性依据是住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》,该指导规则第二十条规定:“业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”

  因此,在蔡女士拒付物业服务费,损害业主共同权益的行为时,业委会根据《管理规约》限制蔡女士享有的共同管理权,包括共有部分经营收益分配权,是有理有据的。葛律师认为,一审判决认为缴纳物业费只是业主个人和物业公司之间的关系,不影响小区其他业主的权益是不对的。

  另外《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款也规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”葛律师认为,根据该规定,业主对小区共有部分享有权利,是以履行义务为前提,按时缴纳物管费就是义务之一。

  昨天,还有不少小区业主也来到中院进行了旁听。从1999年交付就入住至今的马阿姨也表示了自己的疑虑:“如果按照一审法院的结果,那会不会传递给大家这样的信息,不交物管费也可以获得经营性收益,会不会导致更多人不交物管费,那小区管理怎么办呢?”

  蔡女士:交不交物管费

  和分享经营性收益是两码事

  2015年12月17日,小区业委会发布了一则告示,告示说明“欠费业主不得享受福利和投票权”,名单里就包括了蔡女士。也就是因为这则告示,蔡女士将业委会告上了法庭。

  昨天,记者也联系上了蔡女士的女儿王女士。王女士表示:“我并没有故意拖欠物管费,事实上在2011年之前,我们一直都是按时缴纳物管费的。”事情的转折点就在2011年。王女士表示,2011年,小区物管费第一次上涨,“物管费上涨是人之常情,但我对业委会的一些做法并不认同,不交物管费是希望通过这一方法表达诉求。但,交不交物管费和我能不能分享经营性收益是两码事。”

  王女士认为,交不交物管费是自己与物业公司之间的问题,与业委会没有关系。而且根据法院判决也已经向物业公司全数缴纳了物业费,以及相应的滞纳金。

  另外王女士认为,根据物业管理条例第六十五条规定,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。”法律法规赋予业主委员会在业主不交纳物业费的事项上仅有监督权。

  “业委会取消了我参加业主大会会议行使投票权的权利和应得的小区共有部分经营性收益,又是另一件事。”王女士认为,“作为业主,对兰桂花园共有部分享有共有和共同管理的权利,并在物业管理活动中,享有参加业主大会会议行使投票权的权利,这些权利受到法律保护,任何人任何组织都无权剥夺。”

  对于此案的一审判决,浙江腾飞金鹰律所房地产综合部负责人、浙江省直律协建筑房地产专业委员会副主任陈钟律师认为,本案属于新类型案件,而原审法院对此案是以“业主撤销权纠纷”和“物业管理纠纷”2个案由做了区分处理。昨天法院并没有当庭宣判,这场争论会如何发展,本报也将继续关注。

标签:编辑:胡芸

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